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标题: 我还是不看好澳洲资产（我转的） [打印本页]

作者: danny01 时间: 2013-10-26 10:13
标题: 我还是不看好澳洲资产（我转的）
我还是看跌澳洲资产--尤其是地产，理由是这地产的狂飙是不正常的，是现在是政府和政府的海外债主们联手在做高房价，以吸引国内外老百姓的闲散资金，以防这些资金冲向食品，能源，等地方，这和周小川说的蓄水池是一样的意思政府和海外资本勾结坑害，刮空，困死澳洲老百姓，政府要老百姓成为服服帖帖的房奴。理由如下：

在经济压力下，政府把唯一可靠的税源老百姓抵押给了犹太金融资本操纵的银行，因为主业如矿业--不交税，拒交碳税，矿业暴利税；制造业，都快玩蛋了，农业，林业，畜牧业，在高汇率下没有竞争力，至于服务业，基本是主业的附庸，主业不行，服务业包括挨踢，通讯，财务，贸易，船运，物流，餐饮都不会好多久，但政府还要维持膨大的开支，要当大洋洲的老大，所以，要借钱，向海外借款，抵押给债主的就是澳洲老百姓，这是唯一好征收的税源，在这税源成为税源之前，就是要通过热钱和低息谷高房地产，让老百姓们愿者上钩，一旦上钩，这澳洲的贷款不是美国那样的，你可以跑路把房产甩给银行，你知道的，除非你破产死亡为止，这房价涨跌，苦的是老百姓，因为地税铁定涨，但你的房价不一定会给你赢利，空心汤团而已，照通货膨胀来算，几年后还是跑不赢cpi的负资产，老百姓如老黄牛，一旦成为房奴，就如牛背上加了个轭，为了点看得见，吃不着的干草蝇头小利，自愿自得地给自己套上个日渐加重的轭，后面坐着的是政府的官员，政客，银行家，海外债主，还有不断有人上车哈。

热钱是要盈利的，如何盈利，看看美国，日本，香港的房事走向就知道，澳洲的房事和日本香港最接近，日本和香港现在如何，澳洲在热钱盈利抽走后，也一样，1997年由于楼市过度炒卖和过度借贷，在亚洲金融危机的冲击下，外资大举撤出香港，导致香港楼市崩盘，仅一年之内，楼价跌幅逾半，并在随后在长达5年的跌势中，楼价累积跌幅与1997年高峰期相比高达约70%。回顾日本泡沫经济前后的房价同样可以看出，房价1990年的顶峰到1994年的谷底，现在澳洲的房产泡沫估计向顶点冲刺，如果看看日本香港美国这一面面镜子，就会推测出澳洲房价跳水将是多么壮观的一跃，美国，日本，香港都比澳洲有实力，起码他们不完全靠房地产，还有其他靠山以维持稳定，澳洲现在除了地产，还能靠啥呢？美国有中国人的补贴，日本有底子，香港有内地活水，澳洲有啥？热钱的热，就是来的猛，去的也快，中国可以用限制流动把热钱霸住，澳洲也可以吗？

关于人口和房价的问题，那么，老毛也可以反驳：澳洲才2000万多一点，gdp 9000亿美元，土地面积700多万的大陆国家和人口的比例，刚需的消耗力，买房资金的来源能和日本岛国，香港弹丸之地比吗？日本人口1.3亿，面积37.8万平方公里，比400万人口，32万平方公里的新西兰大不了多少，而且人口也集中在几个大城市--东京和大阪，神户，横滨，东京那个实际人口有2500万-3000万，但东京的房价现在是多少？日本人收入不低，gdp有5.7万亿美元，在东京迪斯尼千叶，东京上野等住过，房地产比高峰期跌去60-70%，香港常住人口750万，土地面积才1100平方公里，gdp4000多亿美元，房价高峰期吓死人，全球最高，全民炒房，全民赚钱，但现在呢？大陆的水喉一关，自贸区一开，香港房价不是开始跌了吗？

澳洲是大陆国家，土地供应比日本和香港来说，几乎是无限的，人口，这点人口，比起日本香港，算个毛哈。
有人说现在没有跌，是的，的确在涨，但现在的涨不代表今后也一直涨，真涨还是通货膨胀的假涨真抢钱，得看相对于黄金的升跌，不过，黄金现在也有纸黄金，黄金期货，也泡沫化了，不可靠了，不如用石油来衡量，看看你的房子在2年后还值不值1万桶油，还是两万桶油，还是只有5千桶油了，房子是升还是降，用石油桶数来计价吧，这个是最好的比例了。有人只看这几天，你难道准备过了这几个月就全家不活了吗？死了以后不管洪水滔天？人不可能就活几十天，一年就够了，我相信这坛上不全是鼠目寸光的大妈们，也不是别有用心的中介们，我相信比老毛有远见的高人如老兵xia，duun，猎梦人，妇保等多的是，我没法预言啥时候涨，啥时候跌，跌多少，涨多少，我不是跳大神的神棍，我只是知道房地产也是商品，商品有涨必有跌，不可能一直涨到天上去，请问房地产的消费主体是谁？当地老百姓吧？如果房价是老百姓家庭年收入的10几倍，而你的职业即将不保，你会如何？风筝飞的再高，还有一根线扯着，你的收入，你的实际经济实力，就是这根线。房子是商品，商品这东西是有升有降，和当时环境和消费能力是息息相关的，是有市场价格的，不可能脱离实际的市场供需关系一直上升，如果这样，大家都囤积起来不买不卖好了，现在的房子100万，是论坛上平均年收入的10倍左右，照中介们的理论，那么100年后，大家的房子都有几十亿的价值了，人类的共富极乐世界靠房地产就解决了哈，耶稣，上帝几千年都没搞成的事，靠铁鱼中介们100年内就搞成了，咱以后信房地产得了，阿门房地产，阿门铁鱼，阿门中介，哈哈哈。

不过，申明一下啊，老衲是有房一族哈，老衲针对的是投资物业哈，自住房，你还是赶紧要买，啥时候都不晚，只要你负担得起,要是我，最近不会再投资于澳洲，我宁可去中国上海或北京投资一，两套学区房，或去美国加州投资也许更有赚。还有一点必须说的，投资这东西，是要看投资人的，投资人本身处于如何人生阶段，资本，资讯，资历，资格，资材缺一不可，任何一点不同，你的看法做法都会不同，老毛已退养在家，时间大把，缺乏资讯，所以，老毛的做法和看法就是比较极端，押宝压对的不多，损失也很大，收获也不少，一般每次出手，都预留起码三个退路，以防万一，人生到了俺这把年纪，不可以和年轻的网友们他们一样挥霍青春了哈。

我发现要把我撕了吃的，基本上有两类：中介和女人--大妈，中介可以理解，女人，因为老毛是好汉一条，一人吃饱，全家不饿，所以，我有点迷惑，后来看了动物世界里的我伦盖蒂草原上的狮群，我好像懂了，那就是雌性动物的繁殖安全本性在作怪，女人最渴望的就是有个屋子，有个自己的家，自己的地盘，这样就可以生育抚养下一代了，这是她们的天性啊。如果你连个屋子都是租的，中国女人，本地洋人都很难安心为你生儿育女，没有安全感啊，成家立业，有恒产才有恒心，这是不错的，但也警告一下男同胞们：不要超过你的能力，毕竟房子也是消费品，而且，你是负担这消费品的主心骨，但是一旦婚姻破裂，你的房子基本归女方所有，你可能一无所有，千万三思。这我也是从我伦盖蒂草原的狮子那里领悟的，别看公狮子一头鬃毛牛鼻哄哄，时不时找头母狮子爽一下，基本除了干这有劲，狩猎之类的都不干，但是一旦母狮子们不干了，这狮王马上变瘪三，连自己的地盘都呆不下去，人类也一样哈，你得为自己留一手，男人。

作者: meatball 时间: 2013-10-26 20:27
看完了~ 学习了~~

作者: ben-au 时间: 2013-12-8 20:19
我不这样认为。外围热钱的推动下，温度一直没有降下来，而且由于澳大利亚的充沛的矿产资源，澳洲经济长远来说不可能会大萧条。所以澳大利亚房子断崖式下降是不可能的事情，偶尔随着大环境浮浮沉沉那是很正常的。最重要的在澳洲资产的投资回报率一直很高，5%到9%，商业地产回报率大一些，当然风险也大一些。但不会低于5%。所以说投资地产是用于养老这样长期计划的，无意是个上选。如果到退休时可以拥有目前价值达200万元房产，那就可以安心退休了：）

作者: 蓝色精灵 时间: 2013-12-8 20:34

ben-au 发表于 2013-12-8 20:19
我不这样认为。外围热钱的推动下，温度一直没有降下来，而且由于澳大利亚的充沛的矿产资源，澳洲经济长远来 ...

谢谢分享你的想法！

作者: m1a2z3i 时间: 2014-2-8 10:46
我不这么认为，我看好澳洲未来5年房价。

作者: danny01 时间: 2014-2-9 12:52

作者: taurus25 时间: 2014-2-10 21:18
一人观点罢了。没有人能看准。顺势而行才是王道。

作者: sincere.2907 时间: 2014-4-17 09:40
支持楼主，我也不看好。。。看看悉尼的房子被中国人炒的。。。天啊。。。最好留现金抄底

作者: JasonWong 时间: 2014-4-17 10:05
一派胡言

作者: taurus25 时间: 2014-4-17 12:03

sincere.2907 发表于 2014-4-17 09:40
支持楼主，我也不看好。。。看看悉尼的房子被中国人炒的。。。天啊。。。最好留现金抄底

什么事底？什么时候是底？什么价格是底？没有随随便便的底。买房是要看各方面原因的。如果你真的说要抄底的话，那你坐时光机返回到1980年去吧。那时候澳洲的房子才1w澳币800多的地。哈哈

作者: panda 时间: 2014-4-17 12:17
本帖最后由 panda 于 2014-4-17 12:21 编辑

1既然文章认为澳洲房价是政府有份参与其中以便抽税做收入，请问政府愿意房价跌或会让地价跌？（一般做法是通过通涨调整）
2房价上升和本地市场密不可分，但其实澳洲人口太少，也因为人口过于集中，所以形成了像hk和大陆市场一样，城市化，需求在此，自己看看每年多少移民进来，政府盖房的数量又是多少（政府没能力盖房么？而是区域不多，人口不够去开发新区，因为政府花最多钱在基础设施上）？
3澳洲经济主要靠矿产和农业，没错，现在都不好。。。但也只是从顶峰回落，远没到萧条，个人觉得不太可能会萧条
4澳洲的确地大人少，可适合人居住的区域真不多啊，亲
5根据数据。。。房产跑输通涨的例子。。。真是有的，但和6合彩几率差不多
6人力成本摆在那，升价=+人工，你觉得劳动力会在这么一个高福利社会贬值？不会，只会输入外劳，本地人拿救济，变相剥夺外来劳动力
7纵观历史，房价大跌的时间和上涨的时间比，我当然算不出来，但是个人都知道涨的时间远远远远远远长于下跌，只要你在跌的时候抗住了，没卖，请问有损失么？
8澳洲房子出租的高回报摆在这，这也是吸引热钱投资的核心
9大陆和澳洲贸易关系这么紧密，请问你觉得syd和mel的房价哪国人贡献最大？他们的实力潜力如何？
10作为1个有房族并在投资房地产的人，感性理性都希望澳洲房价涨，文章说的某些方面有一定道理，但和唱衰中国的文章一样。。。从没实现，澳洲的确是在大泡沫中，但只要人口增长不停，这泡沫想爆都难，想想现在这人口基数，安啦，亲
最后。。。。说澳洲房子是消费品的。。。我呵呵呵呵呵呵，请参照国内75年以及美国的房产税，再翻翻澳洲的房产价格表。。。。。这消费品。。。。我继续呵呵呵呵

作者: haoren 时间: 2014-4-17 20:09
回复楼上
1。政府，银行，中介，当然不希望房价下跌。但政府改变不了市场规律，否则美国就不会有次贷危机了。
2. 城市化，与房价涨跌有必然联系吗？城市化率越高，房价就会越高？这是什么道理？人口是在增加，但住房也在增加，房价持平为什么不可能？
3.同意。经济不景气，房价就缺少涨的动力，跌的动力倒是有了。
4.可居住地不多，但目前足以让这些人口居住，还没出现土地紧缺的状况
5.房价跑输通胀的例子，还真不少，如日本，美国，德国，现在的布里斯班，比中彩票的概率大多了
6.人力成本不会降，只会升。但你知道目前澳洲的房价，人力成本占多少吗？地价通常占八成，房子本身造价只占二成，人力成本又只占房子本身造价的三成。即便是人力成本在涨，房价照样可以下跌。
7.纵观历史，二战后，世界各种主要货币都在贬值，物价都在上涨，这就是通涨，通胀时间远远长于通缩时间。你不卖，当然没损失，但也没赚钱，房子在你手里就成了单纯的消费品
8.澳洲房子出租真的有高回报吗？实际上，目前澳洲绝大多数的地方，房租收入抵不上银行按揭。布里斯班除了Salisbury等少数区域，房租基本能与按揭持平，其他地方都是负收益，即便是目前银行利率历史最低。这就是为什么不少华人同胞将一所房子塞进三十号人的原因，被迫的。
9.不明所以
10.唱衰中国的文章，从没实现。这并不奇怪，要知道住宅商品化在天朝才实行了十来年，以前可是单位福利分房的。前十年没出现过，不能保证以后不出现。难道国人非要吃一次亏，才能学一次乖吗？人类不能进行抽象思维吗（推理，演绎，。。。）？更何况，天朝现在已经出现了房价崩盘的迹象。
人口增长，个人认为和房价增长没有一丝一毫的关系，因为房子数量也会随之增加，市场化形势下，一旦某种商品出现了紧缺，立刻就会有产出的增加来维持平衡。房价高低，取决于百姓的购买力。举个不恰当的例子，在贫穷国家例如卢旺达，人口尽管激增，由于当地人的收入没有增加，房价当然不会上涨。
用人口增加来解释房价上涨，是站不住脚的。美日的人口并没有减少，房价不是下跌了吗？布里斯班的房价从2010年持续下跌，人口减少了吗？
美国的房产税也罢，国内的价格表也罢，只能说明通胀问题，跟人的月收入相比较，跟汽油价格相比较，你当然断定几十年前买的房子现在卖了就有利可图。

作者: haoren 时间: 2014-4-17 20:14
最后一句话,'你当然不能断定几十年前买的房子现在卖了就有利可图。“，打错了

作者: panda 时间: 2014-4-17 20:31

haoren 发表于 2014-4-17 20:14
最后一句话,'你当然不能断定几十年前买的房子现在卖了就有利可图。“，打错了

别的不想回你，自己查查人口与市场关系多了去了，只回你地占8成，房子占2成的。。。。。。你自己找找现在房子价格和政府估地价的比例把。。。政府估价还是永远偏低的。。。现在房子和地的比重都快55分了。。。。。。反正这种事自己爽就好了。。。背离了客观事实就呵呵了。。。呵呵

作者: haoren 时间: 2014-4-17 20:42

panda 发表于 2014-4-17 20:31
别的不想回你，自己查查人口与市场关系多了去了，只回你地占8成，房子占2成的。。。。。。你自己找找现在 ...

关于地价与房价的比例，我只是说个大概。大地小房，地价比例就高；小地豪宅，建房成本比例就会增加。
譬如你现在45万买块新地，盖个150平米的新房，也就是十五万的样子。人工成本大约占到5万，比悉尼墨尔本略高一些。六十万的房子，人工成本只有五万，涨跌对房价影响不大。我是这个意思。

作者: haoren 时间: 2014-4-17 20:47
我不想对于人口和房价的关系做分析，但想要反驳一个命题是伪命题，只要举出一个反例就足够。现实是布里斯班的房价在下跌，持续了四年了。这个例子，我想就足够反驳你的人口增加房价上涨的论点。

作者: panda 时间: 2014-4-17 20:56

haoren 发表于 2014-4-17 20:42
关于地价与房价的比例，我只是说个大概。大地小房，地价比例就高；小地豪宅，建房成本比例就会增加。
...

1 人力成本占比多少我不知道，但既然你观点是人力成本可降（当然我觉得是天方夜谭），从而影响房价降价，那敢问你自己写的人力占比这么低，能降多少，对房价影响多大
2既然你说大概，那说明不明确，那就有误导嫌疑，引用你上面说的城镇化和房价没关系。。。。。我只能说你连基本经济概念也没清楚。城市化就是一定范围内人口密度大幅增加，那在不变的范围内，人口增加是不是意味着供求失衡，求大于供，价格上涨是必然的。我原文也说了，政府建房进度根本赶不上人口增加的零头，敢问价格不升，如何平衡
3你所提到的通涨问题我完全同意，但请引用相关例子考证，你说的美国，日本房价的情况。。。。新闻看多了。。。也片面了点，美国房价远没你想的低，别被新闻说100美金买房而觉得美国的房子都是这个区间的，况且现在美国房价不也涨回来了？

作者: haoren 时间: 2014-4-17 21:03

panda 发表于 2014-4-17 20:56
1 人力成本占比多少我不知道，但既然你观点是人力成本可降（当然我觉得是天方夜谭），从而影响房价降价， ...

我并没有说澳洲的人工成本要下降，我只是说，其涨跌对房价影响甚微。感觉你是在咬文嚼字，有抬扛的嫌疑。

作者: haoren 时间: 2014-4-17 21:19
澳洲目前地广人稀，你有什么理由认为他要”人口密度大幅度增加“？一增加，人就会自动向偏远地区流动，城市扩大，房价就趋于平衡。
还供求失衡？你想要买房也罢，自己盖房也罢，加大翻新也罢，都由你自己说了算，只要你口袋里允许，还失什么横？天朝的城镇不允许自建房，感觉你满脑子是天朝思维，刚从天朝过来吗？
不明白你说的”政府建房进度”，是政府公寓？那只是房产市场很小的一部分。绝大部分房产，都是私有住宅。政府只是批地，审批手续。更不明白政府的建房速度跟不上市场需求一说是怎么回事。现在失业率激增，政府在想方设法扩大就业，房产市场有需求的话，政府还会跟不上吗？

作者: brisbanepc 时间: 2014-4-18 08:57
基本看不到买块45万的地，只盖个15万房子的。因为虽然地升值房子贬值，但大部分人还是希望住的爽一点。

另外我觉得自住的话房价涨跌都是账面上的，影响不大。投资的话，再不好的市场也有涨的房子、涨的区，看眼光了。

我觉得澳大利亚的大城市及附近地区房子是不太够住，但单价过高了，所以政府应该推广小户型。感觉不到政府有开发偏远地区的能力。

作者: haoren 时间: 2014-4-18 15:17
45万的土地，其实并不大，像rochadale， runcorn, 45万也就是大约400平米左右吧，空地的确很贵。
相反， 150平米的房子，还真不算小。四室两卫绰绰有余，足够一家老小住的。当然跟天朝的大房子没法比，天朝的房子太大了。
新房的建房价格是比较低的，因为这一块市场竞争太激烈了，以木板房或者外砖内木为例，单价大致上是800刀一平米。跟地价相比，还真算是小头。
富贵险中求，越是别人不看好的市场，说不定就越有赚头。我只是不同意那种买房子必定赚钱的论调，有忽悠接盘侠的嫌疑。
澳大利亚的房地产市场，总体上比天朝是要自由一些的。房子大小，完全取决于个人，取决于你的口袋。想住大的，就买大的；想省钱，就买小的。以后有了钱，你还可以加大翻新你的房子。感觉不出政府在户型大小方面的作用。

作者: danny01 时间: 2014-4-19 09:18

作者: tonyjing 时间: 2014-4-20 00:07
这个作者满值得同情的，万事有原因，一直看跌不入市的人从来没机会赚到，总是留一手的人多半会孤家寡人。

作者: danny01 时间: 2014-4-20 15:52

作者: sincere.2907 时间: 2014-4-29 09:30

taurus25 发表于 2014-4-17 12:03
什么事底？什么时候是底？什么价格是底？没有随随便便的底。买房是要看各方面原因的。如果你真的说要抄底 ...

什么是底？？等什么时候中国人不一窝蜂的来买房子就是。。。。。底！1980的？？哪怕1W多澳币那个时候的钱也比现在值钱多了吧。我看不好未来5年吧，个人观点，没事多看看新闻，本地新闻吧。

作者: taurus25 时间: 2014-4-29 15:29

sincere.2907 发表于 2014-4-29 09:30
什么是底？？等什么时候中国人不一窝蜂的来买房子就是。。。。。底！1980的？？哪怕1W多澳币那个时候的钱 ...

话说的没错。1980年的1万元确实要比现在实用的多。但是房子价格和基础物价的比例呢？也许1980年的面包50C。现在也就1块。那房价呢？

作者: Lewis 时间: 2014-5-18 15:30
学习了。。照这么说我很愿意等到sunnybank房价回落到均价10万左右，大概不久，我才20多

作者: JasonWong 时间: 2014-5-18 19:03
本帖最后由 JasonWong 于 2014-5-18 19:06 编辑

实在看不下去了。有点最基本的经济常识好不好？按你样推理，澳洲银行都要出现大面积坏账。然后，倒闭了。

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